O que é a Reforma Tributária e como ela afeta o aluguel de imóveis?
A Reforma Tributária é considerada a maior reestruturação fiscal brasileira das últimas décadas. Aprovada pela Emenda Constitucional nº 132/2023, ela começará a ser implementada em 2026 e trará uma nova forma de tributação sobre o consumo de bens e serviços.
O modelo atual, baseado em diversos tributos que se sobrepõem — PIS, Cofins, IPI, ICMS e ISS — é amplamente criticado pela sua complexidade e por gerar distorções entre estados e municípios.
Com a reforma, esses cinco impostos serão substituídos por dois:
- CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), de competência federal;
- IBS (Imposto sobre Bens e Serviços), de competência estadual e municipal.
Essa fusão cria um sistema de IVA Dual (Imposto sobre Valor Agregado), inspirado em modelos internacionais. O objetivo é simplificar a cobrança, eliminar a cumulatividade e tornar o processo mais transparente para empresas e cidadãos.
No entanto, o tema ainda desperta dúvidas entre quem possui imóveis alugados — especialmente sobre se o aluguel passará a ser tributado por esses novos impostos ou se continuará fora da base de incidência.
A resposta depende da natureza da operação e da interpretação jurídica sobre o contrato de locação.
Como é a tributação atual da locação de imóveis (IR, PIS/Cofins)?
Hoje, a tributação da locação depende diretamente de quem recebe o valor do aluguel e do enquadramento fiscal do contribuinte.
- Pessoa física: os rendimentos de aluguel são considerados renda tributável, devendo ser informados mensalmente no Carnê-Leão. A alíquota segue a tabela progressiva do Imposto de Renda, variando de 7,5% a 27,5% conforme o valor recebido.
É possível deduzir algumas despesas diretamente relacionadas ao imóvel, como taxas de administração imobiliária e condomínio pago pelo locador. - Pessoa jurídica: empresas que administram ou detêm imóveis em seu ativo pagam tributos sobre os valores recebidos, de acordo com o regime tributário escolhido. No Lucro Presumido, há aplicação de percentuais fixos para cálculo do IRPJ e da CSLL.
Já no Lucro Real, os valores entram integralmente na base de cálculo, permitindo dedução de despesas operacionais.
Um ponto fundamental é que a locação não é considerada prestação de serviço, e, portanto, não incide ISS (Imposto sobre Serviços). Esse entendimento está consolidado em decisões do Superior Tribunal de Justiça (STJ) e é um dos pilares que sustentam a diferenciação entre renda e serviço.
Na prática, isso significa que, atualmente, o aluguel é tributado apenas como renda, e não como consumo — o que será mantido mesmo após a entrada em vigor da Reforma.
A locação de imóveis paga CBS e IBS (IVA Dual)?
Não. A locação de imóveis não será diretamente tributada pelos novos impostos CBS e IBS.
O aluguel não é considerado venda de bem nem prestação de serviço, permanecendo fora do campo de incidência do Imposto sobre Valor Agregado (IVA Dual).
A base da Reforma Tributária está no consumo — e a locação é uma cessão de uso, não uma operação de compra e venda. Por isso, os valores de aluguel não entram no cálculo do CBS e do IBS, e locadores continuarão recolhendo apenas o Imposto de Renda sobre os rendimentos.
Contudo, é importante destacar que ainda podem ocorrer mudanças pontuais em projetos de lei complementares, como o PL 1.087/2025, que discute regras específicas para rendas passivas, entre elas, as de locação.
Até o momento, não há previsão de ampliação da base tributária para esse tipo de operação.
Quais são os impactos indiretos da Reforma para locadores e administradoras?
Mesmo sem criar um novo imposto sobre o aluguel, a Reforma Tributária trará ajustes operacionais e administrativos que podem afetar a rotina de locadores, administradoras e empresas patrimoniais.
As principais mudanças estão relacionadas a:
- créditos tributários: empresas poderão compensar créditos do CBS e IBS apenas em operações que envolvam circulação de bens ou serviços, o que pode limitar a dedução de custos administrativos;
- reorganização contábil: holdings imobiliárias e fundos patrimoniais precisarão adaptar seus sistemas de apuração e escrituração fiscal ao novo modelo de IVA;
- custos indiretos: despesas com manutenção, intermediação e gestão de imóveis podem ter variação conforme a tributação dos serviços contratados.
Além disso, o novo Cadastro Imobiliário Brasileiro, instituído pela Receita Federal, promete aumentar a transparência nas relações locatícias e facilitar o cruzamento de informações sobre renda e propriedade — o que pode resultar em maior fiscalização sobre os rendimentos de aluguel.
Essas mudanças não representam aumento direto da carga tributária, mas exigem planejamento e adequação dos contribuintes.
Como a Reforma afeta os contratos de locação (reajustes e cláusulas)?
Os contratos de locação permanecem válidos após a entrada em vigor da Reforma, mas podem exigir revisões pontuais. Cláusulas que tratam de encargos e repasses de tributos devem ser revistas para evitar interpretações ambíguas ou desequilíbrios entre as partes.
Nas locações comerciais, a atenção deve ser redobrada, já que muitos contratos preveem o repasse de encargos tributários ou administrativos ao locatário. Com as mudanças na estrutura de tributos sobre consumo, pode haver variações em custos indiretos, especialmente para empresas que prestam serviços de manutenção, limpeza ou segurança.
Já nas locações residenciais, o impacto tende a ser menor. Ainda assim, é recomendável que proprietários e inquilinos garantam clareza sobre a responsabilidade de pagamento de despesas acessórias, taxas e tributos incidentes sobre o imóvel.
Um ponto positivo é que a Reforma tende a aumentar a previsibilidade sobre os encargos fiscais e reduzir distorções regionais, o que deve beneficiar o mercado imobiliário a médio prazo.
A Locação Rural terá mudanças tributárias em 2026?
No meio rural, a locação e o arrendamento seguem regidos pelas mesmas regras aplicáveis atualmente. Essas operações continuam enquadradas como rendimentos tributáveis pelo Imposto de Renda, sem incidência dos novos tributos sobre consumo.
Contudo, atividades derivadas da exploração rural — como agroindústria, armazenagem ou transporte de produtos — poderão ser afetadas, já que envolvem circulação de bens e serviços e, portanto, se enquadram no campo do CBS e IBS.
A principal recomendação para produtores e arrendatários é acompanhar a regulamentação complementar da Reforma, especialmente no que se refere à compensação de créditos tributários e à tributação sobre insumos e serviços rurais.
Perguntas frequentes sobre a tributação da locação de imóveis
1. Quem paga o imposto sobre o aluguel?
O locador é o responsável pelo recolhimento do Imposto de Renda sobre os valores recebidos. Pessoas físicas devem usar o Carnê-Leão; pessoas jurídicas seguem o regime tributário de apuração.
2. A Reforma Tributária aumenta o imposto sobre aluguel?
Não. O aluguel não é considerado operação de consumo e, portanto, não entra na base de cálculo dos novos tributos CBS e IBS.
3. Há diferença entre locação comercial e residencial?
A regra de tributação é a mesma. O que muda são os encargos contratuais e a forma de reajuste, que podem variar conforme as cláusulas de cada contrato.
4. A locação rural entra nas novas regras?
Não. O arrendamento rural mantém a tributação atual, sendo tratado como rendimento de pessoa física ou jurídica, sem incidência do CBS e IBS.
5. O que fazer para se preparar para 2026?
Acompanhar as regulamentações complementares, revisar contratos e manter controle sobre receitas de locação. Uma gestão contábil eficiente ajudará a garantir conformidade e evitar riscos fiscais durante a transição.